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Landwirtschaftliche Flächen, verpachtet oder Rückpacht

Bevorzugt Mecklenburg-Vorpommern, aber nicht Bedingung

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Wann wird aus Ackerland Grünland?

Wird auf Ackerflächen Grünfutter oder Ackergras angebaut, so muß sie spätestens im fünften Jahr umgepflügt und ackerbaulich genutzt sein, damit sie nicht zu Dauergrünland werden – so die EU-Verordnung Nr. 2017/2393

Weiterhin macht die Kommission den Vorschlag zu brachliegenden Ackerflächen: Flächen, die vor dem 01.01.2018 als Ackerflächen erfaßt sind, bleiben weiterhin Ackerflächen und werden nicht durch die Stillegung zu Dauergrünland.

In Mecklenburg-Vorpommern gibt es eine zusätzliche Reglung: Dauergrünland kann in Ackerland umgewandelt werden, wenn im selben Umfang aus Ackerland Grünland wird.

Nach § 593 Abs. 1 BGB (Änderung von Landpachtverträgen)  kann der Verpächter eine Anpassung der Pachthöhe verlangen, wenn sich nach Abschluß des Pachtvertrags die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungen maßgebend waren, nachhaltig so geändert haben, daß die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Mißverhältnis zueinander geraten sind. Strittig ist, ob der bei einer Neuverpachtung erzielbare deutlich höhere Pachtzins ein hinreichender Grund für ein Pachtanpassungsbegehren ist.

Das OLG Hamm formulierte dazu im Beschluß v. , 05.01.2016 - 10 W 46/15 folgenden Leitsatz:

„Der Pachtzins sog. Altverträge kann - auf der Grundlage einer wirksamen vertraglichen Pachtanpassungsklausel - aufgrund der Steigerung der Lebenshaltungskosten und des durchschnittlichen Pachtpreises anzupassen sein, nicht aber aufgrund der Steigerung der bei einer Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise.“

In Bezug auf deutlich höheren Pachtzins bei Neuverpachtung führte das OLG aus:

„Hinsichtlich der Entwicklung der Pachtpreise ist jedoch nicht nur auf die bei Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise abzustellen, da bei Neuabschluß von Pachtverträgen die beteiligten Parteien bei Festlegung des Pachtzinses bereits die von ihnen erwartete weitere (steigende) Entwicklung, die voraussehbare bzw. erwartete Inflation, die zukünftige Bindungsdauer und andere (ggf. preissteigernde) Faktoren berücksichtigen werden. Bei sich abzeichnender und erkennbar gewordener Steigerung der Nachfrage nach landwirtschaftlichen Flächen können auch kurzfristige spekulative Erwägungen den Pachtpreis von Neuverpachtungen nach oben beeinflussen. Jedenfalls soweit es um die Frage einer Anpassung des Pachtzinses eines Altpachtvertrages geht, kann nur der von kurzfristigen (spekulativen) Tendenzen und individuellen Ausschlägen bereinigte Durchschnittspachtpreis zugrunde gelegt werden.“

Immer wieder wird für ostdeutsche Landwirtschaftsbetriebe die Idee des Bodenfonds neu erfunden.
Die Idee: Betriebe können nicht alle ihre gepachteten Flächen, auch die der BVVG, kaufen. Also heißt es, die Flächen sichern, indem Dritte, die keine Pacht- und Bewirtschaftungskonkurrenten sind, kaufen und durch langfristig Pachtet für den Betrieb sichern. Käufer sind entweder Kapitalanleger oder Bodenfonds.

Theoretische Literatur dazu, wenn auch im Zahlenwerk überholt, stammt von der Bundesforschungsanstalt für Landwirtschaft (FAL):
• Private landwirtschaftliche Bodenfonds in Deutschland, 2000 literatur.ti.bund.de/digbib_extern/bitv/zi025031.pdf
• Potentielle Auswirkungen von Bodenfonds als Kapitalanlage auf landwirtschaftliche Betriebe , 2001 d-nb.info/1002909597/34

Einige private Fonds ohne Anspruch auf Vollständigkeit:
• Bio-Bodenfonds Schorfheide
• LBF Landwirtschaftlicher Boden Fonds GmbH
• RWDG-Grundstücks-GmbH & Co. KG
• Bodenfonds I GmbH & Co. KG

Wie rechnet sich die Investition für den Fond?
Fiktives Beispiel:
Kaufpreis 1 ha mit allen Nebenkosten: 35.000,00 €
Pachtrendite: 2 – 2,5 % Mittelwert 2,25 % 787,50 €

Finanzierung:
50 % Eigenkapital
50 % Fremdkapital, 3 % Zins 525,00 €
20 Jahre Tilgung = 5 % p.a. 875,00 €
Summe 1.400,00 €

Liquiditätsverlust: 612,50 €

Nicht berücksichtigt:
Kalkulatorischer Zins für Eigenkapital, Steuern, künftige Zinsanpassung, künftige Pachtpreisanpassung, Wertsteigerung der Flächen. Nachteile für Kapitalanleger von Bodenfonds:
• Kapitalbeteiligung und kein Landeigentum
• Langfristige Bindung an den Fonds
• Nur bei Landverkauf durch den Fonds wird gestiegener Bodenwert realisiert
• Die Beteiligung dient im Gegensatz zum direkten Landbesitz nicht als Kreditunterlage
• Verwaltungskosten des Fonds
• Steuern des Fond

Fazit:
Ein privater Bodenfond ist nur bei ganz spezifischen Bedingungen sinnvoll.

Empfehlung:
Wer in Land investieren will, mit welcher Konstruktion auch immer, läßt sich von Arno Reis, der DenkFabrik, in Bezug auf die persönliche optimale Lösung beraten.

Das Thema Landkauf durch Nichtlandwirte, durch Kapitalanleger also, kocht z.Zt. politisch hoch. Das erinnert als überwundene Tage. Bauernland in Bauernhand. Sogar der Erwerb von Landwirtschaftsbetrieben durch Nichtlandwirte, also Kapitalanlage in der Regel, gerät unter Beschuss.

Dabei wird vergessen, daß nicht der Besitz des Produktionsfaktors Land das entscheidende Kriterium ist, sondern seine Nutzung. Häufig ist es so, daß der Betrieb finanziell nicht in der Lage ist, angebotenes und bisher bewirtschaftetes Land zu erwerben. Also sucht man einen Investor, der langfristig an den Betrieb verpachtet. Was ist schädlich daran? Grund dafür sind übrigens häufig die hohen Preise, die die BVVG fordert bzw. die Ausschreibungsergebnisse der BVVG. Die Alternative heißt: Betrieblich schrumpfen durch Landentzug oder stabilisieren durch Investoren, die kein Interesse an der Eigenbewirtschaftung haben.

Immer häufiger versuchen die Genehmigungsbehörden den Verkauf an Nichtlandwirte nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu versagen. Bisher haben die Experten der DenkFabrik Arno Reis immer frühzeitig maßgeschneiderte Lösungen entwickelt, sodaß die Genehmigungen erteilt werden konnten. Oder mußten.
Wichtig ist: Vor dem notariellen Vertragsabschluß sind die Weichen zu stellen. Wer ganz sicher gehen will, der kann einer Vorabgenehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz GrdstVG beantragen.

Es wird zunehmend gegen den Landerwerb polemisiert. Immer häufiger wird versucht, das GrdstVG als Verweigerungshebel zu nutzen. Aber Gerichte stoppen den Übereifer. Auch wenn die OLG und der BGH das Gesetz im Kern nicht antasten, so findet man doch in der Rechtsprechung Anpassungen an die Wirklichkeit. Hier das Wichtigste:

• Interessant ist die verstärkte Berücksichtigung volkswirtschaftlicher Belange, insbesondere Umweltschutz und Energiewirtschaft. So genehmigte der BGH den Flächenerwerb für eine Windenergieanlage. Das dürfte analog auch für Solarparks und Biogasanlagen zutreffen. Geregelt wurde in diesem Urteil auch die Frage der Abstands- und Serviceflächen.
• Eine Weiterentwicklung der Rechtsprechung ist der Flächenerwerb durch Ortsfremde oder Ortsferne, wenn die Flächen z.B. im Lohn bewirtschaftet werden. Nach Meinung der Richter wolle das GrdstVG weder sicherstellen, daß die Eigentümer ihre Flächen selber bewirtschaften noch dem Landwirt vorschreiben, wie er sein Unternehmen zu führen habe.
• Mitglieder einer Rechtsform in der Landwirtschaft können unter bestimmten Bedingungen Land erwerben.
• Eine landwirtschaftliche GbR kann Land erwerben, auch wenn nicht alle Gesellschafter Landwirte sind.
• Bei Betriebsaufspaltung kann eine Gesellschaft, die keine Landwirtschaft betreibt, Flächen erwerben.