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Klarstellung des BGH zur Versagung der GrdstVG:
Es ist gilt nicht unbedingt der höchste Preis

Die BVVG und andere Landverkäufer bemühen sich, ihre landwirtschaftlichen Flächen möglichst teuer zu verkaufen. Häufig überbieten sogenannte Nichtlandwirte oder Kapitalanleger ortsansässige Landwirtschaftsbetriebe. Eindeutig ist, daß die GrdstVG dann versagt werden kann, wenn das Gebot 50 % über dem ortsüblichen Preis liegt. Wer clever ist, bietet 49 % über dem Marktwert. Jetzt hat der BGH im Fall des Verkaufs durch die BVVG mit einem Zuschlag bei dem doppelten Marktwert auf der Grundlage eines Urteils des EUGH für Klarstellung gesorgt. Hier aus dem Beschluß v. 27.04.2018 BLw 3/17 die wichtigsten Passagen

„Das in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren abgegebene Höchstgebot wird in der Regel dann nicht den Marktwert des Grundstücks im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG widerspiegeln, sondern als spekulativ überhöht anzusehen sein, wenn die Gegenleistung den Marktwert des Grundstücks um mehr als die Hälfte über-schreitet und annähernd gleich hohe Gebote nicht abgegeben worden sind; ob der Erwerber tatsächlich in Spekulationsabsicht gehandelt hat, ist grundsätzlich unerheblich.“

„Die Versagung der Genehmigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG setzt neben einem groben Mißverhältnis zwischen dem Gegenwert und dem Wert des Grundstücks voraus, daß im Zeitpunkt der (letzten) Entscheidung in der Tatsacheninstanz ein Landwirt bereit ist, das Grundstück zu einem Preis zu erwerben, der in etwa dem Marktwert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses entspricht; ob der Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.“

„Dieser (gemeint ist der Interessent) muß bereit sein, einen in etwa dem Marktwert entsprechenden Preis zu zahlen, weil die Versagung der Genehmigung andern-falls als eine mit dem Binnenmarkt unvereinbare Beihilfe im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV anzusehen wäre. Es gibt aber keinen Grund für die Annahme, der Landwirt müsse seinerseits einen überhöhten Preis anbieten. Dies stünde im Widerspruch zu Sinn und Zweck des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG und wird auch durch das Unionsrecht nicht gefordert.“


BGH zum Vorpachtrecht

Zur Sicherung Landwirtschaftlicher Flächen wird oft der Abschluß eines Vorpachtrechts, das gesetzlich nicht geregelt ist, empfohlen.
Das Vorpachtrecht kann für zwei Fäll gelten:
1. Der Pächter will auch nach Ablauf seines Pachtvertrages das Recht auf weitere Pachtung haben
2. Ein Pachtinteressent ist an einer Fläche interessiert, die bisher an einen Dritten verpachtet ist. Nach Ablauf des Pachtvertrages des Dritten will der Pachtinteressent die Fläche pachten können.
Der BGH hat nun mit Urteil vom 24. November 2017 – LwZR 5/16 im Fall 1 entschieden (bisher liegt nur eine Pressemitteilung vor). Die strittige Vertragsformulierung lautet:
"Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtsrecht eingeräumt."
Der BGH urteilte in diesem Fall, daß die Klausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist.
Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist verpflichtet, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann.
Abzustellen ist auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall kommt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht an. Unter Anwendung dieses Maßstabs folgt die Intransparenz jedenfalls daraus, dass bei einem Vorpachtrecht, das einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt wird, unklar bleibt:
• Für wie viele Fälle soll es gelten?
• Auf welchen Zeitraum erstreckt es sich.?
Im Gesetz ist das Vorpachtrecht nicht geregelt. Dass die gesetzlichen Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich entsprechend anzuwenden sind, vermag an der fehlenden Bestimmtheit nichts zu ändern, weil diese Vorschriften wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig sind.
Für den Verpächter sind deshalb die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgen, nicht hinreichend zu erkennen.


Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung

Es wird zunehmend gegen den Landerwerb polemisiert. Immer häufiger wird versucht, das GrdstVG als Verweigerungshebel zu nutzen. Aber Gerichte stoppen den Übereifer. Auch wenn die OLG und der BGH das Gesetz im Kern nicht antasten, so findet man doch in der Rechtsprechung Anpassungen an die Wirklichkeit. Hier das Wichtigste:

• Interessant ist die verstärkte Berücksichtigung volkswirtschaftlicher Belange, insbesondere Umweltschutz und Energiewirtschaft. So genehmigte der BGH den Flächenerwerb für eine Windenergieanlage. Das dürfte analog auch für Solarparks und Biogasanlagen zutreffen. Geregelt wurde in diesem Urteil auch die Frage der Abstands- und Serviceflächen.
• Eine Weiterentwicklung der Rechtsprechung ist der Flächenerwerb durch Ortsfremde oder Ortsferne, wenn die Flächen z.B. im Lohn bewirtschaftet werden. Nach Meinung der Richter wolle das GrdstVG weder sicherstellen, daß die Eigentümer ihre Flächen selber bewirtschaften noch dem Landwirt vorschreiben, wie er sein Unternehmen zu führen habe.
• Mitglieder einer Rechtsform in der Landwirtschaft können unter bestimmten Bedingungen Land erwerben.
• Eine landwirtschaftliche GbR kann Land erwerben, auch wenn nicht alle Gesellschafter Landwirte sind.
• Bei Betriebsaufspaltung kann eine Gesellschaft, die keine Landwirtschaft betreibt, Flächen erwerben.


BGH stellt klar: Bedingungen für die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 GrdstVG

Bisher wurde oft die die Genehmigung erteilt, wenn der nichtlandwirtschaftliche Käufer die Fläche langfristig an einen ortsansässigen Landwirt verpachtet. Darin sieht der BGH mit Beschluß v. 28.04.2017, BLw 1/15 eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden, weil „eine Pachtlanderweiterung dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an der bewirtschafteten Fläche vergleichbare sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen“ bietet. Weiterhin wird ausgeführt, daß die Aufstockungsbedürftigkeit eines Landwirts nicht pauschal beurteilt werden kann, z.B. weniger als 50 % Eigentumsfläche, sondern einzelfallorientiert entschieden werden muß. Dafür sind im genannten Beschluß einige Beispiele genannt.


Erlässe zur Genehmigung nach GrdstVG

Einige Bundesländer versuchen über Erlässe die Genehmigung nach dem GrdstVG nach jeweiligen politischem Ziel zu regelmentieren. Das Delikate daran ist: Es sind Erlasse, die gerichtlich nicht angfochten werden können. Nur die Entscheidungen, die auf Erlassbasis getroffen werden, sind anfechtbar - die Genehmigung kann sich somit über Jahre hinziehen, sodaß mancher Kaufinterssent vom Kauf zurücktritt, obwohl er vor Gericht obsiegen würde. Ob das noch demokratisch legitimiert ist? Hier der Erlass aus Brandenburg - man kann bei mancher Auslegung anderer Meinung sein.

bravors.brandenburg.de/verwaltungsvorschriften/grundstueck2016


Auch bei überhöhten Kaufpreisen keine Versagung der GrdstVG?

Weitgehend unbekannt ist der Beschluß des OLG Stuggart vom 29.3.2011 mit dem Zeichen 101 W 1/10 30.3.2011 Hier der Tenor:
1. Für die Versagung einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz wegen ungesunder Verteilung des Grund und Bodens nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG genügt ein mögliches künftiges Interesse potentieller Interessenten nicht.
2. Auch die Versagung einer Genehmigung wegen groben Missverhältnisses zwischen dem Wert des Grundstücks und dem vereinbarten Kaufpreis kommt nur in Betracht, wenn von dem Verkauf ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur ausgehen. Dies ist nur dann der Fall, wenn ein überhöhter Preis sich als Erschwernis für den Erwerb durch einen Landwirt auswirken kann.
Besteht kein konkretes Interesse eines Landwirts, das Grundstück zu einem angemessenen Preis zu erwerben, scheidet deshalb eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG aus.


Überhöhter Kaufpreis?

Versagung Grundstücksverkehrsgenehmigung

Ein Lösungsbeispiel

 

Eine Pachtfläche des Landwirts Clever wird von einem Makler zu einem deutlich überhöhten Preis am Markt angeboten. Es gibt mehrere Kaufinteressenten. Landwirt Clever will sie aber unbedingt kaufen.

Nach Beratung und Prüfung des ortsüblichen Preises gibt er ein Höchstgebot von 30.000 € ab, mit dem er die anderen Interessenten aussticht. Der Vertrag wird mit Clever geschlossen.

Dezent fragt Clever die Genehmigungsbehörde, ob das Amt wohl genehmigen werde, da wohl § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG eventuell gegeben sei. Das Amt stellt fest, daß der beurkundete Kaufpreis mehr als 50 % über dem Verkehrswert von 15.000 € liegt. Es teilt mit, daß es die Grundstücksverkehrsgenehmigung nur dann erteilt, wenn der Kaufpreis so angepaßt wird, daß er nicht mehr als 50 % über dem Verkehrswert von 15.000 € liegt. Käufer Clever und der Verkäufer passen den Preis dann auf genehmigungsfähige 22.500 €/ha an. Clever freut sich.

 


Nachtrag:

 

 

 

 

 

Der BGH hat diesbezüglich in seinem Beschluß v. 27.04.2018 BLw 3/17 Klarstellungen formuliert, die jetzt zu berücksichtigen sind. Siehe deswegen Es ist gilt nicht unbedingt der höchste Preis


BGH: Abkehr von der bisherigen Rechstsprechung, jetzt gilt der Marktwert

Unter Berücksichtigung des Urteils des EuGH, Rechtssache C 39/14, hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Bewertung landwirtschaftlicher Flächen unter dem Aspekt der Versagung nach § 9 Abs.1 Nr. 3 GrdstVG aufgegeben.
Im Urteil v. 29.04.2016, BLw 2/12, heißt es: „Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs.1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht mehr dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern dessen Marktwert zu verstehen. Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten -auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind „
Der EuGH hat über eine Vorlageanfrage am 16. Juli 2015 ja so entschieden: „wenn dieser Verkauf im Wege eines offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahrens erfolgt, vermutet werden kann, dass der Marktpreis dem höchsten Angebot entspricht, wobei erstens festzustellen ist, ob dieses Angebot verpflichtend und verlässlich sei, und zweitens, ob es nicht gerechtfertigt sei, andere wirtschaftliche Faktoren als den Preis zu berücksichtigen“

„Im Rahmen dieser Beurteilung werden zur Ermittlung dieses Werts auch Veräußerungen an Nichtlandwirte berücksichtigt, sofern sie zwecks weiterer landwirtschaftlicher Nutzung des Grundstücks erfolgen.“
Der BGH führt weiter aus, daß ein Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 nur dann vorliegt, wenn ein Höchstgebot deutlich über den sonstigen Angeboten und dem geschätzten Verkehrswert liegt. Ist nur ein Angebot abgegeben, wird der Verkehrswert durch ein Gutachten ermittelt.


Keine Genehmigung bei Einbringung in GbR ohne unternehmerische Tätigkeit

Zur Umgehung der Versagung nach GrdstVG § 9 Abs. 1 Nr. 1 wird manchmal der Weg über die GbR gewählt: Der Käufer der Fläche bringt sie zur Bewirtschaftung in das Sonderbetriebsvermögen einer GbR vor Ort ein. Der BGH erklärt das für nicht genehmigungsfähig – Beschluß v. 28.11.2914 BLw 2/14 –

Hier der Leitsatz des BGH:

Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch den Gesellschafter zu dem Zweck, dieses als Sonderbetriebsvermögen (§ 13 Abs.7 i.V.m. §15 Abs.1 Nr. 2 Satz 2 EStG) in eine Personengesellschaft einzubringen, ist bei wertender Betrachtung dem Erwerb durch die Gesellschaft nur dann gleichzustellen, wenn der Gesellschafter in dem Unternehmen als Mitunternehmer über die Bewirtschaftung mitentscheidet oder in dem Betrieb in anderer Weise hauptberuflich tätig ist und die Einbringung des Grundstücks in die Gesellschaft

im Zeitpunkt des Erwerbs durch den Gesellschafter rechtlich sichergestellt ist.


EuGH weist BVVG wegen Preismißbrauchs in die Schranken

Der EuGH setzte mit Urteil vom  16.07.2015 der Ausschreibungspraxis der BVVG, die oft zu drastisch hohen Preisen führt, Schranken.

Die Richter führten aus, daß die Verweigerung eines Grundstückskaufvertrages wegen Preismißbrauchs (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG) bei einer Ausschreibung der BVVG durch die Genehmigungsbehörde nicht generell als staatliche Beihilfe einzustufen ist.

Dies gilt insbesondere dann, wenn das Höchstgebot für eine landwirtschaftliche Fläche spekulative Elemente enthält. Damit bleibt auch bei öffentlichen Bodenverkäufen die Versagungsmöglichkeit wegen Preismißbrauchs erhalten, das könnte sogar zur Dämpfung des Preisanstieges bei landwirtschaftlichen Flächen führen.

 

Das vollständige Urteil lesen Sie, wenn Sie Leitet Herunterladen der Datei einhier klicken


Klimawandel und Ertragsfähigkeit des AL im Osten

Das Potsdam-Insitiut für Klimafolgenforschung hat eine interessante Studie zum Thema der Ertragsfähigkeit ostdeutscher Ackerflächen unter Klimawandel erarbeitet.

Bei Interesse rufen Sie auf:

https://www.pik-potsdam.de/glowa/pdf/bvvg/zusammenfassung11_9.pdf


Genehmigungspflicht für Anteilsverkäufe?

Die Professoren Reimund Schmidt-De Caluwe von der Universität Halle und Matthias Lehmann von der Universität Bonn kommen in einem Rechtsgutachten zu der Auffassung, daß die Bundesländer den Erwerb von Anteilen an Agrarunternehmen mit Eigentum an Agrarflächen im Grundstückverkehrsgesetz regulieren können, um damit unerwünschte Konzentrationsprozessen auf dem Bodenmarkt zu verhindern.

Auch bei wissenschaftlichen Studien muß man zunächst prüfen, wer sie in Auftrag gegeben hat: Dann weiß man oft, was das Studienziel ist. In diesem Fall ist es der Bundesverband der gemeinnützigen Landgesellschaften.
Der Volksmund sagt dazu: des Herrn Brot ich ess, des Herrn Lob ich sing.
Den Autoren ist offensichtlich die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts mit Beschluß v. 19.06.1969 nicht geläufig.

Zunächst muß man das Thema von historischer Ideologie, die oft noch die Meinungen über die Landwirtschaft prägt, befreien.
• Blut und Boden haben wir hinter uns gelassen.
• Die Drohung mit dem Hunger wegen ungenügender Nahrungsmittelversorgung wirkt nicht mehr – wir haben eher eine Überproduktion.
• Viele Wählerstimmen sind im Bereich der Landwirtschaft nicht mehr zu gewinnen – noch nicht mal 1,5 % aller Beschäftigten sind in der Landwirtschaft tätig.

Die Wahrheit ist:
• Preisstabilität im Konsumgüterbereich fand und findet auf dem Rücken der Landwirte statt.
• Der größte Teil der Betriebsprämien bleibt nicht in den Bilanzen der Landwirte hängen: Sie werden von den Kauf- und Pachtpreisen abgesogen. Der Rest ist eine Konsumgütersubvention mit der Gießkanne. Und mit erheblichem Kostenaufwand.
• Konsumenten wollen möglichst preisgünstige Nahrungsmittel – dafür braucht man effizient wirtschaftende Unternehmer.
• Die grünen ideologischen Träume sind so ähnlich, als wolle man wieder häusliche Webstühle und Kleineisenfabriken am Bach einführen und Textilfabriken und Stahlwerke abschaffen.

Was soll also der Reglementierungsversuch?
Könnte es sein, daß die Landgesellschaften ihre Macht ausdehnen wollen? Volkseigene Güter auf kaltem Weg? Könnte es sein, daß Landwirtschaftsministerien (die eigentlich in ein Wirtschaftsministerium integriert werden sollten) und die nachgeordneten Ämter nach neuen Aufgabenfeldern suchen? Zu Lasten der Steuerzahler?

Und zudem:
Was ist unerwünscht von wem?
Was ist erwünscht? Was nicht?
Was ist Konzentration auf dem Bodenmarkt? Eine Frage an das Kartellamt?

Die Ministerien sollten sich bei Ihrem nachdenken am EWG Anpassungsgesetz und am Bundesverfassungsgericht orientieren – sonst sind höchstrichterliche Niederlagen zu erwarten: Das s Bundesverfassungsgericht hat unter Bezugnahme auf das EWG-Anpassungsgesetz bereits im Beschluß v. 19.06.1969 festgestellt:
„ Die überkommene und überalterte Agrarstruktur (soll) verbesser (werden).“
Das Grundstücksverkehrsgesetz hat nicht das Ziel, „unzeitgemäße Verhältnisse zu konservieren“.
„Das Genehmigungsverfahren dient nicht der Lenkung des landwirtschaftlichen Grundstücksverkehrs, sondern der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur." "Ziel ist der rationelle Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital. Die Vergrößerung (Aufstockung) leistungsfähiger Betriebe gehört insoweit zu den wesentlichen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur.“ „Ohne eine erhöhte Mobilität des Bodens und auch das Ausscheiden bestimmter Betriebe kann dieses Ziel nicht erreicht werden.“ Dem ist nichts hinzuzufügen. Die Professoren Reimund Schmidt-De Caluwe von der Universität Halle und Matthias Lehmann von der Universität Bonn kommen in einem Rechtsgutachten zu der Auffassung, daß die Bundesländer den Erwerb von Anteilen an Agrarunternehmen mit Eigentum an Agrarflächen im Grundstückverkehrsgesetz regulieren können, um damit unerwünschte Konzentrationsprozessen auf dem Bodenmarkt zu verhindern. Auch bei wissenschaftlichen Studien muß man zunächst prüfen, wer sie in Auftrag gegeben hat: Dann weiß man oft, was das Studienziel ist. In diesem Fall ist es der Bundesverband der gemeinnützigen Landgesellschaften. Der Volksmund sagt dazu: des Herrn Brot ich ess, des Herrn Lob ich sing. Den Autoren ist offensichtlich die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts mit Beschluß v. 19.06.1969 nicht geläufig. Zunächst muß man das Thema von historischer Ideologie, die oft noch die Meinungen über die Landwirtschaft prägt, befreien. • Blut und Boden haben wir hinter uns gelassen. • Die Drohung mit dem Hunger wegen ungenügender Nahrungsmittelversorgung wirkt nicht mehr – wir haben eher eine Überproduktion. • Viele Wählerstimmen sind im Bereich der Landwirtschaft nicht mehr zu gewinnen – noch nicht mal 1,5 % aller Beschäftigten sind in der Landwirtschaft tätig. Die Wahrheit ist: • Preisstabilität im Konsumgüterbereich fand und findet auf dem Rücken der Landwirte statt. • Der größte Teil der Betriebsprämien bleibt nicht in den Bilanzen der Landwirte hängen: Sie werden von den Kauf- und Pachtpreisen abgesogen. Der Rest ist eine Konsumgütersubvention mit der Gießkanne. Und mit erheblichem Kostenaufwand. • Konsumenten wollen möglichst preisgünstige Nahrungsmittel – dafür braucht man effizient wirtschaftende Unternehmer. • Die grünen ideologischen Träume sind so ähnlich, als wolle man wieder häusliche Webstühle und Kleineisenfabriken am Bach einführen und Textilfabriken und Stahlwerke abschaffen. Was soll also der Reglementierungsversuch? Könnte es sein, daß die Landgesellschaften ihre Macht ausdehnen wollen? Volkseigene Güter auf kaltem Weg? Könnte es sein, daß Landwirtschaftsministerien (die eigentlich in ein Wirtschaftsministerium integriert werden sollten) und die nachgeordneten Ämter nach neuen Aufgabenfeldern suchen? Zu Lasten der Steuerzahler? Und zudem: Was ist unerwünscht von wem? Was ist erwünscht? Was nicht? Was ist Konzentration auf dem Bodenmarkt? Eine Frage an das Kartellamt? Die Ministerien sollten sich bei Ihrem nachdenken am EWG Anpassungsgesetz und am Bundesverfassungsgericht orientieren – sonst sind höchstrichterliche Niederlagen zu erwarten: Das s Bundesverfassungsgericht hat unter Bezugnahme auf das EWG-Anpassungsgesetz bereits im Beschluß v. 19.06.1969 festgestellt: „ Die überkommene und überalterte Agrarstruktur (soll) verbesser (werden).“ Das Grundstücksverkehrsgesetz hat nicht das Ziel, „unzeitgemäße Verhältnisse zu konservieren“.
„Das Genehmigungsverfahren dient nicht der Lenkung des landwirtschaftlichen Grundstücksverkehrs, sondern der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur."
"Ziel ist der rationelle Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital. Die Vergrößerung (Aufstockung) leistungsfähiger Betriebe gehört insoweit zu den wesentlichen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur.“
„Ohne eine erhöhte Mobilität des Bodens und auch das Ausscheiden bestimmter Betriebe kann dieses Ziel nicht erreicht werden.“

Dem ist nichts hinzuzufügen.


BGH: Ortsfremden Landwirten kann beim Flächenkauf die Grundstücksverkehrsgenehmigung verweigert werden

Im Dezember 2014 änderte der BGH seine Rechtsprechung zu § 9 Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) AZ: 4/13 In der Entscheidung wird ein ortsfremder Landwirt einem Nichtlandwirt gleichgestellt, da der Flächenerwerb des Landwirts nicht im Zusammenhang mit seinem landwirtschaftlichen Betriebes steht und nur zur Kapitalanlage oder Bodenbevorratung dient. Außerdem konnte der Käufer ernstzunehmende Vorkehrungen für die Errichtung eines neuen Betriebs nicht nachweisen. In dem entschiedenen Fall kaufte ein Landwirt aus Bayern von der BVVG 2,7 ha. Bei dieser Größe ist es unwahrscheinlich, daß durch den Kauf ein selbständer landwirtschaftlicher Betrieb errichtet werden soll. Auch war nicht ersichtlich, daß bei dem Erwerb eine Verbindung zum vorhandenen landwirtschaftlichen Betrieb besteht. Ein Landwirt, der Flächen allein als Kapitalanlage oder auf Vorrat erwirbt, ist also einem Nichtlandwirt gleichzustellen. Fazit: • Dem Verkauf landwirtschaftlicher Flächen durch die BVVG um jeden Preis ist ein Riegel vorgeschoben. • Ortsfremde Landwirte sollten sich beim Flächenkauf qualifiziert beraten lassen.


Bodenmarkt: Sicherung der Agrarstruktur per Gesetz?

In der Zeitschrift top agrar11/2014 gibt es eine interessante Diskussion über hohe Bodenpreise.
Hier eine Antwort auf das Interview mit Sachsen-Anhalts Landwirtschaftsminister Dr. Aeikens, der verkündet: Wir sichern die Agrarstruktur per Gesetz.

Herr Minister Dr. Aeikenes will wohl friesische Verhältnisse hinter dem Deich auf die moderne Landwirtschaft in den neuen Bundesländern übertragen. Dazwischen liegen Welten. Die Absicht, die Agrarstruktur per Gesetz zu sichern, erinnert an planwirtschaftliche DDR-Zeiten.

Primäre Aufgabe von Landwirtschaftsbetrieben ist es aber nicht, Vereine und dörfliche Gremien zu unterstützen, dörfliches Leben zur ermöglichen, dörfliche Verantwortung zu übernehmen. Das kann er schon im EWG-Anpassungsgesetz nachlesen. Wenn das aber politisch gewollt ist, muß man es anderes honorieren. Dies ist eben kein Selbstzweck. Die lokale Entwicklung übernahmen übrigens die LPGen, sie nahmen dafür Kredite auf und blieben auf den Altschulden sitzen. (Trotzdem engagieren sich diejenigen Unternehmen und Unternehmer vor Ort, denen es gut geht - aber nur diese)

Und es ist sachlich falsch (und ein Minister müßte das wissen), daß Gewinne und Steuern in andere Regionen abfließen: Gewinne werden nun mal vor Ort besteuert. Und die verbleibenden Gewinne (nach Steuern) werden meistens vor Ort reinvestiert, neue Betriebszweige werden entwickelt, Arbeitsplätze werden eher geschaffen als abgebaut. Aber nur, wenn das Unternehmen profitabel ist. Zudem sind professionell gemanagte Landwirtschaftsunternehmen, die etwas von Finanzierung, von Management, von Innovation, von Unternehmensentwicklung und von Krisenfestigkeit verstehen, eine Herausforderung für die lowperformer. Wachse oder weiche.

Das "wachse oder weiche" hat das Bundesverfassungsgericht unter Bezugnahme auf das EWG-Anpassungsgesetz bereits im Beschluß v. 19.06. 1969 auszugsweise so formuliert:
„ Die überkommene und überalterte Agrarstruktur (soll) verbesser (werden).“
Das Grundstücksverkehrsgesetz hat nicht das Ziel, „unzeitgemäße Verhältnisse zu konservieren“.
„Das Genehmigungsverfahren dient nicht der Lenkung des landwirtschaftlichen Grundstücksverkehrs, sondern der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur."
"Ziel ist der rationelle Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital. Die Vergrößerung (Aufstockung) leistungsfähiger Betriebe gehört insoweit zu den wesentlichen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur.“
„Ohne eine erhöhte Mobilität des Bodens und auch das Ausscheiden bestimmter Betriebe bkann dieses Ziel nicht erreicht werden.“

Der Bodenmarkt wird nicht durch die Investoren angeheizt. Das Anheizen hat drei Ursachen:
1. Der Boden geht nicht immer zum besten Wirt. Weil mancher romantisch von der kleinbäuerlichen Landwirtschaft träumt, aber zu ALDI- und LIDL-Preisen einkaufen will (wer träumt denn vom Kleineisenbetrieb im Tal - der einfachste PKW wäre nicht bezahlbar. Oder vom Webstuhl im Heim - wir könnten uns keinen neuen Anzug leisten).
2. Der Strukturwandel der Landwirtschaft wird politisch gebremst. Das verknappt das Bodenangebot, treibt die Preise. Weil eben der Boden nicht zum besten Wirt geht.
3. Die BVVG erweist sich - mit Vorbildfunktion für private Verkäufer - als Preistreiber. Ein Betrieb mit Flächen nur zu Pacht- oder Kaufpreisen der BVVG ist nicht profitabel. Also bedarf es einer betrieblichen Mischkalkulation - und darauf setzt die BVVG und drückt so ihre hohen Preise durch.
Das ist Preismaximierung auf dem Rücken derer, die (noch) moderate Preise haben.

Dipl.-Volkswirt Arno Reis 


Neues von Landwirtschaftsminister Dr. Aeikens, Sachsen-Anhalt

Auf dem 9. Forum der DKB beklagte Minister Dr. Aeikens das Engagement „agrarferner Investoren“ und forderte erneut eine bessere Regulierung des Bodenmarktes.
Es gibt also erwünschte und unerwünschte Investoren. Und wer entscheidet, wer erwünscht ist und wer nicht? Mit Marktwirtschaft hat das herzlich wenig zu tun.
Und zudem: Was ist denn “agrarfern“? Auch eine normale Geschäftsbank, die nicht aus der Landwirtschaft stammt, ist agrarfern und erwirtschaftet Gewinne, so Professor Balmann, die nicht in der Region bleiben.

Aeikens neueste Idee ist es, daß die Landgesellschaften in Zukunft ganze Betriebe aufkaufen dürfen. Rückfall in die Gründungszeit ab 1886. Jedenfalls ist das der Weg in die volkseigene Güterwirtschaft. Zumal in manchen Bundesländern Landgesellschaften von der Politik genutzt werden, um politisch gewollte Strukturen durchzusetzen.


Dr. Hermann Onko Aeikens taucht wieder auf

Nach der Regierungsbildung in Sachsen-Anhalt im April 2016 mußte Landwirtschaftsminister Aeikens seinen Ministerstuhl räumen. Und so hofften viele, daß seine Ideen von Bauernland in Bauernhand vom Tisch sind. Doch er taucht nun im Bundesministerium wieder auf. Dort soll er sich um agrarstrukturelle und marktpolitische Angelegenheiten kümmern. Ob er dort wegen seiner Kompetenz oder zum Zwecke der Versorgung tätig wird, wird sich weisen. Seine Ideen als Minister werden vielleicht wiederkehren. Lassen wir uns überraschen.


Noch ein Minister will das GrdstVG ändern

Auch Niedersachsens Landwirtschaftsminister Christian Meyer geht unter die Weltverbesserer, will das Grundstücksverkehrsgesetz ändern.
Nach seinen Vorstellungen soll die Versagungsgrenze nach § 9 Abs.1 Nr. 3 GrdstVG von 50 % auf 30 % reduziert werden. Er spricht dabei von landwirtschaftlichem Verkehrswert, hat also die Hinwendung des BGH zum Marktwert noch nicht mitbekommen. Die Zerschlagung der betrieblichen Strukturen ist wohl sein Ziel, denn größere Betrieb sollen keine Flächen mehr kaufen können, wenn ihnen mindestens 25 % der Gemarkungsflächen gehören. Das ist neue Form der Zersplitterung von Landwirtschaftsbetrieben, früher erbbedingt, jetzt ideologisch bedingt. So kann es kommen, wenn man Mitarbeiter nach der grünen Gesinnung auswählt. Siehe hierzu Artikel in der Hannoversche Allgemeine v. 16.03.2016. www.haz.de/Nachrichten/Politik/Niedersachsen/Mitarbeiter-beschweren-sich-ueber-Christian-Meyer


Die Bodenpreise der BVVG steigen weiterhin

Nach Angaben der BVVG sind die Preise der von ihr verkauften Flächen von 2011 auf 2012 um 8,9 % gestiegen, die Pachten bei Bestandspachten um 13,2 % und bei Neuverpachtungen um 23 %.
Bei der folgenden Tabelle muß man berücksichtigen, daß es keine Aufteilung zwischen Grün-, Acker- und Unland bzw. sonstigen Flächen gibt.

Verkaufspreis Agrarflächen
Ø Kaufpreis Verkehrswert 2012 zu 2011 in €/ha
Alle neuen Bundesländer 2011: 12.640 2012: 13.761 = + 8,9 %
Mecklenburg-Vorpommern 2011: 14.989 2012: 16.116 = + 7,5 %
Brandenburg 2011: 8.939 2012: 9.769 = + 9,3 %
Sachsen-Anhalt 2011: 15.392 2012: 17.392 = + 13 %
Sachsen 2011: 12.418 2012: 11.869 = ./. 4,4 %
Thüringen 2011: 10.386 2012: 10.508 = + 1,2 %

Verpachtung Agrarflächen
Ø Pachtzins bei Bestandspachten 2012 zu 2011 in €/ha/Jahr
2011: 250 2012 283 = + 13,2 %
Ø Pachtzins bei Neupachten 2012 zu 2011 in €/ha/Jahr
2011: 282 2012: 347 = + 23 %
Davon in Mecklenburg-Vorpommern:
Ø Pachtzins bei Bestandspachten 2012 zu 2011 in €/ha/Jahr
2011: 248 2012 286 = + 15,3 %
Ø Pachtzins bei Neupachten 2012 zu 2011 in €/ha/Jahr
2011: 292 2012: 336 = + 15,1 %

Der BLG, Bundesverband der Landgesellschaften hat 2012 folgenden Wert ermittelt: Die Bodenpreis sind zwischen 2006 und 2011 in den ostdeutschen Ländern um 85 % gestiegen. Aber weder die Kosten noch die Erlösen konnten nach unserer Erfahrung diese Steigerung kompensieren. Einzig und allein die Direktzahlungen sorgten für einen Ausgleich.

Der BLG nennt als Preistreiber nur u.a. die BVVG, insbesondere aber landwirtschaftsfremde Investoren, die außerdem noch eine unbekannte Zahl von Landwirtschaftsbetrieben erwerben. Dabei verkennt der BLG aber die tatsächliche Praxis: Häufig verkaufen Betriebe Eigentumsflächen an Investoren gegen langfristige Rückpacht, um mit dem Geld entweder betriebliches Wachstum zu finanzieren oder die teuren BVVG-Flächen zu erwerben. Gerade weil diese Investoren keine Landwirte sind, besteht nicht die Gefahr des Flächenentzugs der Käufer durch Selbstbewirtschaftung. Die Investoren sind nur an einer soliden Kapitalanlage interessiert, sie sind keine Konkurrenten bei der Bewirtschaftung. Die betriebliche Produktionsbasis wird dadurch sogar stabilisiert. Interessanterweise ist die geforderte Pachtrendite - oft 2 bis 2,5 % - meistens niedriger als die der BVVG oder der Landgesellschaften.

Fazit: Wer nur zu Preisen der BVVG kauft oder pachtet, kann bei der derzeitigen Preis- und Kostensituation nur schwer einen profitablen Betrieb führen. Die BVVG-Preise kann man sich nur in einer Mischkalkulation leisten - und genau darauf scheint die BVVG zu spekulieren. Weiterhin gilt: Damit wird ein großer Teil der Direktzahlungen der öffentlichen Hand werden auf diese Weise wieder abgesogen - der Bund holt sich also die Zahlungen an Brüssel in Teilen wieder zurück.

Auch wenn der BLG das deutsche Bodenrecht für richtig hält, so wird doch der Geruch von Blut und Boden verkannt. Die teilweise Trennung von Besitz des Produktionsfaktors Boden und weniger kapitalintensiven Nutzung des Produktionsfaktors Boden wird ein Modell sein, daß in Zukunft häufiger zu finden sein wird. Es entspricht dem englischen Eigentumsrecht, wo Freeholder, also Eigentümer, die langfristige Nutzung an Leaseholder, ähnlich dem alten Lehen oder dem Erbbaurecht, gegen Geld und Auflagen langfristig vergeben. Vielleicht wird die EU diese Konzepte europaweit ermöglichen.

Siehe auch Reiter links:
Acker und Grünland
Bauernland in Bauernhand?